전세사기 최소보장제 13일 시행, 보증금 3분의 1 받는 법

전세사기 최소보장제는 전세사기피해자로 결정된 사람에게만 해당하는 제도입니다. 아직 피해자 결정을 받지 못한 일반 임차인은 이 제도의 대상이 아니라는 점을 가장 먼저 알아두셔야 합니다.

경매나 공매가 끝났는데도 보증금을 거의 돌려받지 못해 막막했던 분들, 혹은 신탁사기처럼 애초에 적법한 집주인이 아니었던 사람과 계약해 피해를 본 분들이라면 이번 제도가 중요한 전환점이 될 수 있습니다. 국토교통부는 임차보증금의 최소 3분의 1까지는 회복할 수 있도록 지원 장치를 마련했다고 밝혔습니다.

이 글에서는 누가 대상인지, 지원금은 어떻게 계산되는지, 10일부터 어떻게 신청하는지, 그리고 신청 후 처리는 얼마나 걸리는지까지 순서대로 정리했습니다. 가족이나 지인 중 전세사기피해자로 결정된 분이 있다면 꼭 공유해 주세요.

핵심 요약

• 대상: 특별법상 전세사기피해자로 결정된 사람 (일반 임차인 아님)
• 일정: 11월 10일 온라인 사전 신청 시작, 11월 13일 제도 시행 및 현장 접수
• 내용: 피해회복금이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 차액을 현금 지원
• 신청처: LH 청약플러스 온라인, 13일부터 LH 지역본부 현장 접수
• 확인 기준일: 2026년 11월 9일

전세사기 최소보장제란 무엇인가요?

전세사기 최소보장제는 전세사기피해자로 결정된 사람에게 임차보증금의 최소 3분의 1까지는 회복을 보장하는 제도입니다. 경매·공매로 배당을 받아도 보증금 대부분을 잃는 경우가 많았는데, 그 최저선을 국가가 메워주는 구조입니다.

국토교통부는 지난 5월 12일 개정·공포된 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 하위법령을 손질했고, 그 결과물이 11월 13일 시행되는 최소보장제라고 설명했습니다. 신청은 시행일보다 앞선 11월 10일부터 온라인으로 먼저 열립니다.

다만 이름만 보고 "전세 살면 다 보장받는다"고 오해하면 안 됩니다. 이 제도는 전세사기 특별법에 따라 피해자로 인정받은 사람에게만 적용되는, 피해 회복의 '마지막 안전판' 성격의 제도입니다.

누가 이 제도의 대상인가요?

대상은 크게 두 갈래로 나뉩니다. 각각 지원 종류가 다르니 본인이 어느 쪽에 해당하는지부터 확인하는 것이 중요합니다.

• 최소지원금 대상: 특별법에 따라 전세사기피해자로 결정된 사람 중, 경매 배당·임대인 변제·경매차익 지원 등으로 회복한 금액이 보증금의 3분의 1보다 적은 사람
• 선지급금(선지급-후정산) 대상: 신탁사기 등 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약을 맺은 '무권계약피해자' 중, 피해회복금이 3분의 1에 못 미치는 사람

피해자 인정 요건의 세부 사항은 기사마다 설명이 다를 수 있어, 본인이 이미 받은 '피해자 결정문' 상의 기준을 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다. 아직 피해자 결정 자체를 받지 못했다면, 신청 기한이 연장된 내용을 정리한 전세사기 피해자 신청 2년 연장 글을 먼저 확인해 보세요.

최소지원금은 어떻게 계산되나요?

최소지원금은 보증금의 3분의 1에서 이미 회복한 피해회복금을 뺀 금액으로 계산됩니다. 수식으로 정리하면 다음과 같습니다.

• 최소지원금 = (임차보증금 ÷ 3) − 피해회복금
• 피해회복금 = 경매 배당액 + 임대인 등 변제·회수액 + 경매차익 지원액 + 임대료 재정지원액 등

계산 예시 (국토교통부 발표 예시)

임차보증금 1억 5천만 원

경매 배당금 2천만 원 + 경매차익 1천만 원 등 피해회복금 합계 3천만 원

보증금의 3분의 1 = 5천만 원

최소지원금 = 5천만 원 − 3천만 원 = 2천만 원 추가 지원

결과적으로 기존 3천만 원 + 추가 2천만 원 = 총 5천만 원 회복

이 예시는 국토교통부가 발표한 사례이며, 실제 금액은 사람마다 보증금 규모와 이미 회복한 금액이 다르므로 그대로 대입할 수는 없습니다. 본인의 경우는 피해회복금 총액을 먼저 확인한 뒤 위 공식에 대입해보는 것이 가장 현실적입니다.

최소지원금과 선지급금, 뭐가 다른가요?

두 제도 모두 '보증금 3분의 1까지 보장'이라는 목표는 같지만, 신청 시점과 대상이 다릅니다. 표로 비교하면 헷갈리지 않습니다.

구분	최소지원금	선지급금(선지급-후정산)
대상	특별법상 전세사기피해자	무권계약피해자(신탁사기 등)
신청 가능 시점	경·공매 종료 후 (LH 매입 시 경매차익 산정 후)	경·공매 종료 전에도 가능
지원 방식	부족분을 현금 지원	3분의 1 먼저 지급 후 정산

즉 경매·공매가 아직 진행 중이라면 무권계약피해자는 선지급금을, 이미 절차가 끝난 일반 피해자는 최소지원금을 바라보게 됩니다.

신청은 언제, 어떻게 하나요?

신청은 11월 10일부터 온라인으로 먼저 열리고, 11월 13일 시행일부터는 현장 접수도 병행됩니다.

1. 11월 10일부터 LH 청약플러스에서 온라인 신청
2. 11월 13일부터 LH 지역본부에서 현장 신청도 가능
3. 본인이 최소지원금 대상인지, 선지급금 대상인지 먼저 구분
4. 피해자 결정문 등 필요한 서류는 LH 안내를 통해 확인

여기서 놓치기 쉬운 함정이 하나 있습니다. 10일부터 신청 창구가 열리는 것과, 실제로 내가 지금 신청할 수 있는지는 다른 문제입니다. 최소지원금은 원칙적으로 경매·공매가 끝난 뒤에 신청할 수 있어서, 아직 절차가 진행 중인 피해자는 창구가 열려도 바로 신청이 안 될 수 있습니다. 반면 선지급금은 경·공매 종료 전에도 신청이 가능해 상대적으로 빠르게 움직일 수 있습니다.

신청 후 처리는 어떻게 진행되나요?

LH는 신청일로부터 90일 이내에 지급 여부를 결정해 통지합니다. 보완이 필요한 경우에는 최대 30일 연장될 수 있습니다.

• 처리 기한: 신청일로부터 90일 이내 (보완 시 30일 연장 가능)
• 이의신청: 결정 통지일로부터 30일 이내에 LH에 이의 제기 가능

통지받은 지원 금액이 본인이 생각한 것과 다르다면, 30일이라는 기한을 놓치지 않고 이의신청을 하는 것이 중요합니다. 기한이 지나면 다시 다투기 어려워질 수 있습니다.

지금 바로 확인해 둘 체크리스트

신청 전 아래 항목을 하나씩 짚어보면 헷갈림 없이 준비할 수 있습니다.

• ✔ 나는 특별법상 전세사기피해자로 결정되었는가
• ✔ 최소지원금 대상인지, 선지급금(무권계약) 대상인지 구분했는가
• ✔ 경매·공매가 끝났는지, 아니면 아직 진행 중인지 확인했는가
• ✔ 내 피해회복금 총액(배당액, 변제액, 경매차익 지원액 등)을 파악했는가
• ✔ 필요한 서류는 LH 안내를 통해 미리 확인했는가

자주 묻는 질문

Q. 일반 전세 임차인도 최소보장제 대상이 되나요?
아닙니다. 특별법에 따라 전세사기피해자로 결정된 사람만 대상이며, 일반 임차인은 해당하지 않습니다.

Q. 보증금을 무조건 전액 돌려받을 수 있나요?
아닙니다. 이 제도는 보증금의 '최소 3분의 1까지' 회복을 보장하는 제도이며, 전액 보장을 의미하지 않습니다.

Q. 10일에 신청하면 바로 지급받나요?
아닙니다. 신청 접수 후 LH가 90일 이내(보완 시 30일 추가)에 지급 여부를 결정해 통지합니다.

Q. 경매가 아직 끝나지 않았는데 신청할 수 있나요?
최소지원금은 원칙적으로 경·공매 종료 후 신청이 가능하지만, 신탁사기 등 무권계약피해자의 선지급금은 경·공매 종료 전에도 신청할 수 있습니다.

Q. 결과에 이의가 있으면 어떻게 하나요?
통지받은 날부터 30일 이내에 LH에 이의신청을 할 수 있습니다.

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전세사기 최소보장제는 모든 피해를 되돌려주는 제도는 아니지만, 바닥을 다시 세워주는 제도라는 점에서 의미가 있습니다. 본인이 전세사기피해자로 결정된 상태라면, 10일부터 열리는 LH 청약플러스 신청 창구를 놓치지 말고 챙겨보시기 바랍니다.

자세한 제출 서류나 세부 기준은 LH 안내를 통해 다시 한번 확인하시고, 궁금한 점은 LH 콜센터(1600-1004)로 문의하시면 됩니다. 이 글은 2026년 11월 9일 기준으로 확인된 정부 발표를 바탕으로 작성되었으며, 실제 지급 여부와 금액은 개인별 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

확인 기준일: 2026년 11월 9일

출처: 정책브리핑 정책뉴스 "전세사기 피해자 '최소보장제' 13일부터 시행…10일부터 신청"(2026.11.9), 국토교통부 시행령 개정 보도(2026.10.6)