집을 공동명의로 하면 세금이 얼마나 줄어들까요?
양도세, 종부세, 보유세 절세 효과를 실제 부부 사례와 함께 쉽게 정리했습니다.
공동명의의 장점과 주의할 점까지 이해하기 쉽게 정리해 드립니다.
목차
공동명의가 뭐야? 왜 하는 거야?
공동명의는 말 그대로 ‘집 한 채를 두 명 이상 이름으로 등록하는 것’을 말해요. 보통은 부부가 가장 흔하고, 때로는 부모와 자녀, 형제 사이에서도 이뤄집니다.
예를 들어 엄마와 아빠가 함께 돈을 모아 집을 살 때, 한 사람 이름만 적으면 단독명의, 두 사람 이름을 같이 적으면 공동명의가 됩니다.
그럼, 왜 이렇게 할까요? 바로 세금을 아끼기 위해서예요! 단독으로 집을 소유하면 세금을 한 사람에게 몰아서 물리게 되는데, 공동으로 나누면 그만큼 세금 부담이 낮아지기 때문이죠.
공동명의가 세금을 줄여주는 이유
집을 사면 세 가지 주요 세금이 생깁니다:
- 취득세 – 집을 살 때 내는 세금
- 보유세(재산세+종부세) – 집을 가지고 있으면 매년 내는 세금
- 양도소득세 – 집을 팔 때 생긴 차익에 대한 세금
공동명의는 이 세금들을 나누어 내게 해서 전체 부담을 줄일 수 있어요.
1. 취득세는 동일하지만, 이후 세금이 달라져요!
취득세는 공동명의여도 전체 매입가 기준으로 계산되기 때문에 크게 차이는 없어요. 하지만 보유세와 양도세에서는 큰 차이가 생깁니다.
2. 보유세(종합부동산세) 줄이기 효과!
종부세는 1인 기준 11억 원까지 비과세(2025년 기준)인데, 부부가 공동명의로 보유하면 각각 11억 원씩 공제되어 총 22억 원까지 비과세가 됩니다.
예를 들어 집값이 15억 원인 1주택을 공동명의하면 종부세를 전혀 내지 않을 수도 있어요.
3. 양도세 줄이기, 절세의 핵심!
집을 팔 때 양도세는 이익이 많이 날수록 많이 내요. 그런데 공동명의면 그 이익도 나눠서 계산하기 때문에 세율 구간이 낮아지고, 공제도 2명분 적용돼요.
게다가 장기보유특별공제도 공동명의자 각각에게 적용되므로, 전체 절세 효과가 훨씬 커지죠.
실제 사례: 단독명의 vs 공동명의
[사례 1] 12억 원에 구입한 집을 20억 원에 팔려고 해요.
- 단독명의일 경우: 양도차익 8억 원 전체를 혼자 부담 → 고세율 구간 적용 → 양도세 약 2억 원 이상 발생
- 공동명의(부부 50%씩): 양도차익 4억 원씩 분할, 세율 낮아짐 → 각자 양도세 5천만 원대 → 총 세금 약 1억 원 ↓
[사례 2] 종합부동산세 대상 고가주택 15억 보유 중
- 단독명의: 공제 11억 → 과세표준 4억 → 종부세 수백만 원 이상
- 공동명의: 공제 11억 × 2명 = 22억 → 과세 대상 없음 → 종부세 0원
이럴 땐 조심! 공동명의의 주의점
공동명의라고 무조건 좋은 건 아니에요. 아래 상황은 꼭 확인해야 해요:
- 자금 출처 – 명의만 올렸다고 증여세 문제가 없진 않아요. 각자 얼마를 부담했는지 소명해야 해요.
- 혼인 상태 – 이혼이나 상속 이슈 발생 시 재산 분할이 복잡해질 수 있어요.
- 1주택자 기준 – 비과세 혜택이 필요한 경우, 공동명의자 모두 1주택자여야 해요.
쉽게 말해, 공동명의는 "우리가 집을 함께 사고, 함께 유지하고, 함께 팔 거야!"라는 의사 표현이에요. 실제로 돈을 함께 부담했는지가 가장 중요하답니다.
📌 우리 부부도 공동명의가 유리할까?
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