전월세 안심신탁 임대인 모집, 보증금 없는 월세란

전월세 안심신탁은 국토교통부와 HUG(주택도시보증공사)가 2026년 11월 4일부터 시작한 새로운 임대차 방식으로, 임차인의 보증금을 임대인 대신 HUG가 직접 맡아 운용하고 그 수익을 임대인에게 월세 형태로 지급하는 제도입니다.

전세 보증금을 돌려받지 못할까 봐 계약 만기가 다가올수록 불안했던 적 있으실 겁니다. 반대로 월세를 주고 있는 입장이라면 세입자가 월세를 밀리거나 공실이 생길 때마다 속이 타들어 가셨을 거예요.

이번 글에서는 국토교통부가 밝힌 전월세 안심신탁의 구조, 세입자·집주인 각각에게 달라지는 점, 참여 조건, 그리고 아직 법 개정이 필요해 확정되지 않은 부분까지 국토부 설명 범위 안에서 차분히 정리합니다.

핵심 요약 (확인 기준일: 2026년 11월 7일 토)

· 11월 4일부터 전월세 안심신탁 첫 임대인 모집 시작

· 임대인–HUG–임차인 3자 계약, 보증금은 HUG가 보관·반환

· 이번 공고는 임대인에게 세전 연 4.35%를 월세 형태로 지급

· 세제 감면·전용 대출·주택연금 연계는 아직 확정되지 않은 계획 단계

목차

• 전월세 안심신탁이란 무엇인가요?
• 보증금 없는 월세는 어떻게 작동하나요?
• 세입자에게는 무엇이 달라지나요?
• 집주인에게는 무엇이 달라지나요?
• 누가 참여할 수 있나요?
• 세제 감면과 대출 지원은 확정됐나요?
• 임대인은 지금 어떻게 신청하나요?

전월세 안심신탁이란 무엇인가요?

전월세 안심신탁은 전세사기 걱정 없는 전세를 원하는 임차인과, 연체·공실 걱정 없는 월세를 원하는 임대인을 동시에 겨냥한 임대차 방식입니다. 국토교통부에 따르면 임차인은 보증금에 상당하는 예치금을 HUG에 맡기고, HUG는 이를 운용해 매달 임대인에게 약정 수익을 지급합니다.

계약이 끝나면 HUG가 임차인에게 예치금을 직접 돌려주기 때문에, 임대인을 거치지 않아도 되는 구조입니다. 임차인 입장에서는 보증금 미반환 걱정을 덜 수 있다고 국토부는 설명했습니다.

법적으로는 '보증금 없는 월세' 형태의 임대차이며, 주택임대차보호법이 그대로 적용됩니다. 계약갱신청구권, 임대료 증액 제한(5%), 대항력 등 기존 세입자 권리가 동일하게 보장됩니다.

보증금 없는 월세는 어떻게 작동하나요?

전월세 안심신탁은 임대인–HUG–임차인이 함께 맺는 3자 계약입니다. 계약은 전용 임대차계약서로 작성되며, 법무법인 입회와 공인중개사 중개를 거쳐 체결됩니다. 다만 법인임대사업자나 LH 등 공공주택사업자는 이 절차의 예외입니다.

• 계약금: 예치금의 10%를 계약 시 납부
• 잔금: 입주 시 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 납입
• 운용: HUG가 예치금을 운용해 임대인에게 매달 지급
• 반환: 계약 종료 후 HUG가 임차인에게 예치금 직접 반환

세입자에게는 무엇이 달라지나요?

가장 큰 차이는 보증금을 돌려주는 주체입니다. 기존 전세는 임대인이 보증금을 돌려줘야 하지만, 안심신탁에서는 HUG가 계약 종료 후 예치금을 직접 반환합니다. 주택이 압류되거나 경매에 넘어가더라도 예치금은 HUG가 100% 반환 가능하다고 국토부는 설명했습니다.

또한 전세보증금반환보증이나 임대보증금보증에 따로 가입할 필요가 없어 보증료 부담도 줄일 수 있다는 설명입니다. 다만 이번 발표는 임대인 모집에 관한 것이고, 임차인 모집은 그다음 단계입니다. 지금 당장 임차인이 신청할 수 있는 단계는 아닙니다.

한 가지 유의할 점은 '반환 유보' 규정입니다. 보증금 고유의 담보 기능을 고려해, 반환 시점에 임대인이 합리적 사유로 이의를 신청하면 예치금 일부가 유보될 수 있습니다. 계약 종료일로부터 2개월 안에 양측이 합의하면 반환되고, 그 기간이 지나면 HUG가 법원에 공탁합니다.

집주인에게는 무엇이 달라지나요?

임대인에게는 수익과 공실 부담이 핵심입니다. 이번 모집공고는 세전 연 4.35%를 월세 형태로 매달 지급하는 조건입니다. 기존 계약이 끝난 뒤 바로 다음 세입자를 못 구해 공실이 생겨도, 안심신탁 사업에 계속 참여한다는 조건이면 HUG가 최대 2개월치 월 수익을 지급합니다.

다만 임대인과 임차인이 합의해 중도에 계약을 해지하는 경우에는 이 공실 지원이 적용되지 않는다는 점을 국토부는 함께 밝혔습니다. 월세를 받는 입장에서 세입자의 연체나 공실로 수입이 끊길까 걱정했던 집주인에게는 참고할 만한 조건입니다.

월세 수익과 관련한 세금 처리가 궁금하다면 [실전] 월세 환급금 850만원 몰아받기 글에서 월세 관련 경정청구 절차를 참고해 두셔도 좋습니다.

누가 참여할 수 있나요?

임대인·임차인 모두 소득이나 자산에 따른 자격 제한은 없습니다. 다만 대상 주택에는 조건이 있습니다.

• 주택 유형 제한 없음 (아파트·오피스텔·다세대 등)
• 주택가격 20억 원 이하
• 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하
• 예치금은 적정 전세 시세 이내만 허용
• 전세형 외 보증부 월세형도 가입 가능 (별도 월세가 있으면 전월세전환율로 환산해 시세 이내인지 검증)
• 기존 임대차 중인 주택은 기존 계약 종료(또는 합의해지)와 보증금 반환이 끝난 뒤에만 참여 가능

세제 감면과 대출 지원은 확정됐나요?

아직 확정이 아닙니다. 국토부는 HUG가 지급하는 월 수익에 대해 개인·법인 임대인 모두 소득세·법인세를 50% 감면하고, 감면 세액에 붙는 농어촌특별세(20%)를 비과세하는 방침을 밝혔습니다. 하지만 이를 위해서는 조세특례제한법과 농어촌특별세법 개정이 필요합니다.

국토부는 2027년에 발생하는 임대소득이 2028년 5월에 신고되는 점을 고려해 그 전까지 법 개정을 완료할 계획이라고 설명했지만, 이는 아직 계획 단계이며 법 개정 전이라 확정된 혜택이 아닙니다.

임차인을 위한 전용 전세대출(HUG·HF 보증부)과 요건 충족 시 주택기금 버팀목 대출 연계도 연내 절차를 완료할 예정이라고 밝혔을 뿐, 아직 출시되지 않았습니다. 일정 요건의 주택연금 가입자가 안심신탁 계약을 하고 규제지역에서 지방으로 이주할 경우 실거주 의무를 면제해주는 방안도 시행 전 계획 단계입니다.

임대인은 지금 어떻게 신청하나요?

임대인은 11월 4일부터 상시로 신청할 수 있습니다. 임차인 모집 여부와 무관하게 먼저 신청이 가능합니다.

1. 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse) 또는 전국 HUG 지사에서 참여 신청
2. 주택가격·부채비율 등 요건 검증
3. 임대인–HUG–임차인 3자 계약 체결 (법무법인 입회, 공인중개사 중개)
4. 예치금 납부 (계약금 10%, 입주 시 잔금 90%)
5. 2027년 1월부터 순차 입주

신청 뒤에는 HUG 홈페이지에 임대물건이 등재돼 임차인 모집을 지원할 예정이라고 합니다. 임대인 모집공고문은 안심전세포털에서 직접 확인할 수 있습니다. 문의는 국토부 주택기금과(044-201-3347) 또는 HUG 안심신탁기획실(051-998-6821)로 하면 됩니다.

기존 전월세와 안심신탁, 뭐가 다른가요?

표로 비교하면 차이가 한눈에 보입니다.

구분	기존 전월세	전월세 안심신탁
보증금 보관	임대인이 직접 보관	HUG가 예치·운용
보증금 반환	임대인 책임	HUG가 임차인에게 직접 반환
임대인 수익	시세대로 월세 수취	세전 연 4.35% HUG 지급
공실 대응	임대인이 손실 부담	조건 충족 시 최대 2개월 지원
적용 법률	주택임대차보호법	주택임대차보호법 동일 적용

신청 전 체크리스트

임대인이라면 신청 전에 아래 조건을 먼저 확인해보시면 좋습니다. ✔

• ✔ 주택가격이 20억 원 이하인지 확인했나요?
• ✔ 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하인지 확인했나요?
• ✔ 기존 임대차 계약이 종료되고 보증금 반환이 끝났나요?
• ✔ 세제 감면·전용 대출은 아직 법 개정 전이라는 점을 인지했나요?
• ✔ 합의 중도해지 시 공실 지원이 안 된다는 점을 확인했나요?

놓치기 쉬운 함정 3가지만 다시 짚으면, 첫째 세제 감면은 아직 법 개정 전 계획이라는 점, 둘째 공실 지원은 합의 중도해지에는 적용되지 않는다는 점, 셋째 임차인 모집은 아직 시작 전 단계라는 점입니다. 전세·월세 관련 세금 환급 전반이 궁금하다면 카드 포인트부터 세금 환급까지 숨은 내 돈 찾는 5단계 루틴도 함께 확인해보세요.

자주 묻는 질문

Q1. 전월세 안심신탁은 지금 임차인도 신청할 수 있나요?

아닙니다. 이번에 시작한 것은 임대인 모집이며, 임차인 모집은 그 이후 단계입니다. 현재는 임차인이 직접 신청하는 단계가 아닙니다.

Q2. 안심신탁에 가입하면 전세사기를 100% 피할 수 있나요?

국토부는 HUG가 예치금을 직접 반환하므로 임대인을 거치지 않아 보증금 미반환 걱정을 덜 수 있다고 설명했을 뿐, '완전 차단'이나 '100% 안전'을 보장한 것은 아닙니다. 주택이 압류·경매에 넘어가도 예치금은 HUG가 반환 가능하다는 설명 범위에서 이해하시면 됩니다.

Q3. 임대인 수익률 연 4.35%는 앞으로도 계속 적용되나요?

이번 모집공고에 한정된 수익률입니다. 이후 공고에서는 조건이 달라질 수 있으므로 신청 시점의 안심전세포털 공고문을 직접 확인하는 것이 정확합니다.

Q4. 세제 감면은 언제부터 받을 수 있나요?

아직 정해지지 않았습니다. 조세특례제한법과 농어촌특별세법 개정이 필요한 단계이며, 국토부는 2028년 5월 신고 전까지 법 개정을 완료할 계획이라고 밝혔을 뿐 확정된 시점은 아닙니다.

Q5. 보증부 월세로 살고 있어도 참여할 수 있나요?

가능합니다. 전세형 외에 보증부 월세형도 가입할 수 있으며, 별도 월세가 있는 경우 전월세전환율로 환산한 전세가격이 시세 이내인지를 검증하는 절차를 거칩니다.

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전월세 안심신탁은 전세사기와 월세 연체라는 양쪽 걱정을 동시에 줄이려는 시도로 시작됐지만, 세제 감면이나 전용 대출처럼 체감 혜택을 키울 부분은 아직 법 개정과 절차가 남아 있습니다. 임대인이라면 20억 원·80% 부채비율 같은 기본 조건부터 확인하고, 세부 공고문은 안심전세포털에서 직접 보시는 것을 권합니다.

이 글은 국토교통부와 HUG(주택도시보증공사)가 밝힌 설명을 바탕으로 정리한 정보성 글이며, 가입이나 참여를 권유하지 않습니다. 실제 신청 전에는 안심전세포털의 최신 공고문과 세부 요건을 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.

출처: 국토교통부·HUG 보도자료(정책브리핑 korea.kr, 2026-11-04) / 서울파이낸스 "HUG, 전월세 안심신탁 4일 모집 시작···임대인 수익률 연 4.35%" / 사이드뷰 "전월세 안심신탁 첫 임대인 모집…연 4.35% 지급, 세액감면은 법 개정 전제" / 디지털데일리 "전세금 HUG가 맡고 임대인엔 연 4.35% 수익…안심신탁 첫 모집"